Những điều cần biết khi đặt cọc mua nhà

  • Xin chào Khách !
    - Nếu đây là lần đầu tiên bạn đến với "Diễn đàn CHA MẸ NUÔI CON" hãy Đăng ký tài khoản.
    - Nếu đã có tài khoản bạn hãy Đăng nhập và tham gia giao lưu với các Cha mẹ trên Forum.
    - Bất kỳ hành vi SPAM nào bị phát hiện, BQT sẽ xóa ngay bài đăng và BAN tài khoản vĩnh viễn.
Lượt xem
21
Mặc dù là người quen biết hay thân quen đến mức nào đi nữa thì khi đặt cọc mua bán nhà, điều nhất định phải có bản hợp đồng đặt cọc, tuyệt đối không đặt cọc bằng "lời nói". Và hợp đồng đặt cọc mua bán nhà có giá trị pháp lý rất cao bởi vì đó sẽ là cơ sở để giải quyết mọi tranh chấp khi xảy ra trong quá trình mua bán.
Trước khi đặt bút ký vào bản hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, bạn phải nắm được một số rủi ro có thể xảy ra trong quá trình giao dịch. Theo chúng tôi phân tích thì có 8 nhóm rủi ro dễ xảy ra nhất:
1. Nhóm rủi ro liên quan đến quy hoạch: Nhà đất hợp pháp, đầy đủ các thủ tục nhưng lại vướng quy hoạch, lộ giới, giải tỏa... Ðiều đáng quan tâm là nhiều quy hoạch công bố sau khi xác lập sở hữu làm người mua - bán phải hủy dự định. Loại này không thống kê được số liệu cụ thể rõ ràng.
2. Nhóm rủi ro naỳ nguyên nhân là do nhà đất chưa hoàn chỉnh về thủ tục pháp lý, giả xử như nhà chưa hoá giá, chưa hợp thức hoá xây dựng, chưa giải quyết xong về đồng sở hữu... Nhóm này chiếm tỷ lệ 49%.
3. Nhóm rủi ro tiếp theo là do bên bán không xuất trình được giấy tờ chính,nguyên nhân phần lớn do đang thế chấp. Nhóm này chiếm tỷ lệ 15%.
4. Nhóm rủi ro do tranh chấp, ngyên nhân chủ yếu là tranh chấp đồng sở hữu hay nhà bên cạnh. Nhóm này chiếm tỷ lệ 4%.


5. Nhóm rủi ro do tư cách bên bán: giả dụ như bên bán đang mắc nợ, thiếu nợ thay đổi ý kiến trong quá trình bán... Nhóm này chiếm tỷ lệ 12%.
6. Nhóm rủi ro do tư cách bên mua, ví dụ khả năng thanh toán bị biến động, thanh toán chậm bên mua thay đổi ý định... Nhóm này chiếm tỷ lệ 8%.
7. Nhóm rủi ro nguyên nhân do thay đổi trạng thái chuyển dịch sở hữu (giả dụ bên mua lại bán lại ngay khi đang mua...). Nhóm này chiếm tỷ lệ 3%.
8. Nhóm rủi ro nguyên nhân do cơ quan nhà nước thụ lý hồ sơ (giả xử như vẽ hiện trạng sai, tính thuế sai...). Chiếm tỷ lệ 2%.
Sau khi đã phân tích kỹ càng về các rủi ro, bước tiếp theo bạn cần làm đó là tìm hiểu kỹ về các vấn đề liên quan đến sản phẩm nhà đất.

Bạn nên tìm hiểu các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất.
Hãy kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy tờ. Trường hợp nếu có sai lệch thì sẽ gây khó khăn trong quá trình chuyển nhượng giays tờ.
Nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hoặc tranh chấp giữa các đồng sở hữu hay là người khác. Bạn muốn chắc chắn hãy kiểm tra có thể hỏi tại UBND xã, phường hoặc thị trấn.
Hay tài sản thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng thì hợp đồng phải có sự tham gia ký kết của hai người.
Nhà đất hiện có đang liên quan đến một giao dịch khác không như cầm cố bảo lãnh, ủy quyền hay được đặt cọc bởi một người khác. Nếu có thì chủ sở hữu buộc phải hủy bỏ những giao dịch này rồi mới thực hiện các hợp đồng mua bán khác.
Bạn nên kiểm tra giấy tờ tùy thân của người bán.
Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất hay không bởi chủ tài sản phải hoàn thành các nghĩa vụ này trước khi thực hiện mua bán.
Tìm hiểu các thỏa thuận về các tiện ích trong căn nhà như hệ thống cống cáp điện, cấp nước.
Cần phải xác định đúng sản phẩm nhà đất mà bạn sắp mua:

Nhà ở phố: Xem bản vẽ nhà đất và photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà. Hãy đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng của ngôi nhà, giả xử nếu nhà đã từng sửa chữa thay đổi về kiến trúc thì cần có giấy phép xây dựng hợp lệ. Ngoài ra cần phải xác định nhà có nằm trong khu quy hoạch, mốc lộ giới, tường nhà là chung hay riêng, điện nước chung hay riêng, nhà có nằm trong khu xây dựng giới hạn chiều cao.
Xem kỹ bản vẽ nhà trước khi mua
Nhà ở trong ngõ:
bạn cần xác định lối vào nhà là chung hay là lối riêng (trường hợp nếu chung, khi mua nhà phải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung, hay tách đất làm lối đi riêng); ngoài ra, cần quan tâm nhà có nằm trong khu hay bị ngập khi mưa lớn, triều cường.
Mua đất để xây mới nhà: hãy tìm hiểu rõ đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay không?Đất đã chuyển mục đích sử dụng chưa; đất thổ cư hay đất nông nghiệp.Nếu là đất thừa kế, là tài sản chung của nhiều người, trước khi đặt cọc, tất cả người đồng thừa kế phải ký vào biên bản đồng thuận bán đất, trường hợp người bán đã có gia đình, tất cả thành viên trong gia đình phải ký tên (vợ, chồng và con cái trên 18 tuổi).Đặc biệt cần đến UBND xã, phường xác minh thông tin lô đất có nằm trong quy hoạch hay tranh chấp.
Trước khi đặt cọc, làm hợp đồng, bạn nên đề nghị chủ sở hữu chỉ định ranh giới rõ ràng với các khu đất liền kề, để tránh các tranh chấp về sau.Nếu mua một phần đất trong khu đất lớn, do một người đứng tên sở hữu, phải quan tâm về quy định giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại.Ngoài ra tìm hiểu chi phí tách thửa, do bên mua hay bên bán chịu,…
Căn hộ dự án: Bạn nên xem các căn hộ mẫu trước khi quyết định mua. Khi mua, bạn nên hỏi rõ: mặt tiền nhà (thường là hướng ban công). Chớ nên mua nhà gần thang máy; ban công riêng hay chung với hộ khác; khả năng cách âm của nhà? Nếu mua căn hộ chung cư đang xây dựng, nhà được giao vào thời điểm nào? Nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, mức độ bồi thường cho người mua ra sao?
Trường hợp người mua trả tiền chậm thời gian hẹn, hình thức phạt thế nào; khi chủ đầu tư giao nhà nhưng khách hàng đối chiếu hợp đồng liệt kê chi tiết các thiết kế thi công phát hiện không đúng với thực trạng nhà thực nhận, phải xử lý thế nào. Tốt nhất nên yêu cầu chủ đầu tư có phụ lục hợp đồng, trong đó liệt kê chi tiết thiết kế, thi công và chủ đầu tư cam kết bồi thường khi xảy ra thay đổi.

Trước khi bạn nộp tiền đặt cọc, cần phải đọc kỹ và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản chi tiết trong hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hoặc tranh chấp sau này.Tiền đặt cọc chỉ có ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ sau khi xây dựng xong toà nhà, lúc này tính pháp lý mới được công nhận.
Nhà ở chung cư: Ngoài các giấy tờ nhà hợp lệ, đã có sổ hồng chưa, hành lang hay ban công nào thuộc sở hữu chung, chỗ nào sở hữu riêng (cần ghi rõ trong hợp đồng mua bán).
Có chỗ để xe hay không, nếu có thu phí thì mức phí là bao nhiêu tiền/tháng? Chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà như thế nào, đóng theo quý hay năm.Mức thu các loại phí sinh hoạt (bảo vệ an ninh, thang máy,tiền rác… cụ thể hàng tháng…; hỏi về tình hình nước, điện, an ninh; thời gian đóng cửa và mở cổng ra vào.Ngoài ra là hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm khi xảy ra sự cố.

Cuối cùng là bước ký kết hợp đồng đặt cọc
Người mua cần phải nhớ là kiểm tra kĩ lưỡng và tỉ mỉ đọc các nội dung chính quan trọng. Người bán đã nhận của người mua bao nhiều tiền và trong khoảng thời gian bao lâu giả xử nếu người mua không đưa đủ số tiền còn lại sẽ bị mất tiền cọc. Và ngược lại, hợp đồng đặt cọc khi mua bán bất động sản cũng cần ghi rõ, người bán đã nhận bao nhiêu tiền cọc của người mua và nếu không giao đất đúng thời hạn thì sẽ phải bồi thường như thế nào?
Chẳng hạn nếu bạn là người không có kinh nghiệm trong việc này bạn cần nhờ đến những nhà môi giới uy tín. Mình tin rằng họ sẽ tư vấn và đưa là lời khuyên tốt nhất cho bạn. Một thực tế trong giao dịch nhà đất là thường người mua đặt cọc khoảng 10% giá trị căn nhà, sau khi ra công chứng xong mới trả hết phần còn lại và người bán sẽ giao giấy tờ.


Cách thức thực hiện đặt cọc:
Hợp đồng đặt cọc được thực hiện khi cả hai hai bên mua và bên bán đều nhất quán với nhau về các điều khoản có trong hợp đồng. Thường thường, hợp đồng này được các bên mua bán đất tự thực hiện với nhau bằng cách ký giấy tay hoặc mang đi công chứng hợp đồng đặt cọc để chắc chắn độ an toàn tuyệt đối và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia.
Khi đặt cọc bạn cũng cần phải có hợp đồng đặt cọc và ít nhất 2 người làm chứng. Người làm chứng tốt nhất không có quan hệ họ hàng đối với cả hai bên mua và bên bán. Và quan trọng nhất, cần hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi lẽ việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên với nhau.
Việc thanh toán nên thực hiện tại các ngân hàng, tránh thanh toán ở địa điểm khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản, khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển khoản cho bên bán, không những không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả và quan trọng hơn là không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.
Trường hợp nếu thỏa thuận đặt cọc nhà đất không đủ thống nhất thì sẽ dẫn đến các trường hợp khó lường nên cần chú ý:
• Thoả thuận giá bán một cách rõ ràng.
• Thoả thuận phương thức thanh toán cụ thể là trả tiền mặt hay chuyển khoản.
• Cam kết về tiến độ thanh toán trong thời gian quy định và bàn giao nhà.
• Nên rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí càng chi tiết càng tốt.
• Thỏa thuận giá bán trên hợp đồng cần công chứng.
• Tính chính danh của người giao dịch hợp đồng cần được nêu rõ.
• Thỏa thuận rõ về vật tư,trang thiết bị.
• Thỏa thuận về việc thanh toán các dịch vụ: điện, nước, điện thoại...
• Thỏa thuận rỡ thời gian, địa điểm sẽ công chứng.
Trên đây, Kênh nhà đất Bắc Sông Hồng đã chỉ ra những điểm cần chú ý khi đặt cọc mua bán nhà, để quá trình giao dịch nhà đất của bạn trở nên thuận lợi và an toàn hơn.

KÊNH NHÀ ĐẤT BẮC SÔNG HỒNG
109 đường Cao Lỗ - Uy Nỗ - Đông Anh – Hà Nội
Hotline: 0989109568
Email: nhadatbacsonghong@gmail.com